Самовольное строительство любого объекта недвижимости без получения соответствующего разрешения контролирующего органа – это прямое нарушение действующего законодательства. В этом случае редко соблюдаются утвержденные правила градостроения и строительства, предусмотренные ГК РФ. А при таких условиях застройщик не сможет узаконить свой объект и наделить его легальным статусом. Но самовольное возведение объекта без соблюдения действующих норм может повлечь за собой целый ряд серьезных последствий (затопление сточными водами других объектов, аварии, проседание соседствующих зданий и т. д.). Единственная возможность этого избежать – это подать жалобу на незаконное строительство и добиться его прекращения или демонтажа возведенного объекта.

Какая стройка может оказаться незаконной

Отсутствие разрешительной документации – это веское основание для подачи жалобы. Но не всегда есть возможность точно установить этот факт без обращения в уполномоченное госучреждение, особенно если застройщик отказывается предъявить согласования. В любом случае следует обратиться в контролирующие органы, если ведутся такие работы:

  • реконструкция жилого дома или отдельной его части;
  • возведение нового здания после сноса или демонтажа старого (может выясниться, что изначально было получено разрешение только на его капитальный ремонт);
  • переоборудование жилой недвижимости в нежилую или наоборот (без разрешения это незаконно даже при условии, что объект был построен легально);
  • постройка дополнительного сооружения на земельном участке;
  • возведение любой пристройки к существующему объекту недвижимости;
  • строительство на земельном участке, который имеет другое целевое назначение и т. д.
Любое капитальное сооружение может быть построено только после получения разрешения. Согласование потребуется и в том случае, если оно будет находиться возле исторического или природоохранного объекта.

Куда можно обратиться

Выдачей разрешений в пределах города занимаются муниципальные органы власти. Но в зависимости от того, какие действия производит нарушитель и какой правовой статус у используемого им земельного участка, с жалобой можно обратиться в:

  1. Региональный департамент строительства и градостроительства. Если к зданию, которое несет историческую ценность, достраивается пристройка или на непредназначенном для этого земельном участке возводится объект недвижимости, следует обратиться в этот региональный департамент, исходя из территориальной принадлежности постройки.
  2. Управление Росреестра, которое уполномочено осуществлять государственный земельный надзор.
  3. Ростехнадзор. В данное ведомство следует подать жалобу в том случае, если есть подозрения, что застройщик не получил необходимых разрешительных документов, использует для строительства запрещенные материалы или у него нет допуска для выполнения работ.
  4. Муниципальный орган власти, который выдал разрешительный документ на незаконное строительство. Обращение подается в том случае, если очевидны явные нарушения норм при осуществлении работ (даже если застройщик получил все необходимые разрешения).
  5. Прокуратура. Если проблему не удалось решить путем обращения в другие контролирующие органы, следует обратиться в Прокуратуру. Это стоит сделать и в том случае, если из-за нелегальной постройки возникла аварийная ситуация. В Прокуратуру может обратиться не только заявитель, но и контролирующий орган, в который ранее подавалась жалоба по факту незаконного возведения объекта.
  6. Суд. Если нелегальная постройка находится на территории земельного участка, собственник которого отказывается сносить объект, для его принудительного сноса потребуется соответствующее решение суда. Разбирательство в юридической плоскости также поможет взыскать с нарушителя денежную компенсацию морального и материального вреда (например, если из-за незаконной постройки разрушился соседний многоквартирный дом, в котором проживали другие жильцы).
Если возникли опасения, что текущее строительство может привести к разрушению ближайших построек, домов или зданий, следует немедленно обратиться в Прокуратуру.

Как убедиться, что строительство незаконное

Первое, что стоит сделать, обнаружив, что по соседству строится новое здание или проводится реконструкция фасадной части дома – это убедиться в законности таких работ. Отсутствие разрешительной документации существенно упростит процесс обжалования подобных действий застройщика. Но даже если выяснится, что уполномоченные органы выдали разрешение на строительство, не исключено, что выполняются далеко не те работы, на которые оно было выдано.

Если застройщик отказывается предоставить необходимые документы или нет возможности установить его местонахождение, убедиться в законности строительства можно на сайте Росреестра. Подобный запрос онлайн вправе отправить любой гражданин, воспользовавшись ссылкой https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request.

Поиск может быть осуществлен по одному из предложенных критериев: адресу, кадастровому или условному номеру:

Форма поиска на сайте Росреестра

Незаконное и необоснованное получение разрешительных документов – это повод обратиться с жалобой в Прокуратуру.

Неправомерная выдача разрешительных документов

В ходе общения с застройщиком может выясниться, что им были получены все необходимые разрешения (скорее всего, он сам их предъявит заявителю по первому требованию). Но даже в этом случае не стоит игнорировать ситуацию, если в результате проводимых работ наносится вред или урон другим находящимся по соседству объектам недвижимости. К примеру, если после возведения здания магазина возле жилого дома по его фасаду пошли трещины, это основание для обращения в контролирующие органы (даже при наличии всех согласований). В подобной ситуации есть основание полагать, что разрешительные документы были получены незаконно и необоснованно.

Проверить факт неправомерной выдачи разрешительных документов вправе только Прокуратура, куда следует обратиться для урегулирования ситуации (чтобы минимизировать ущерб от незаконного строительства, это следует сделать как можно быстрее). Чтобы жалоба была рассмотрена в самый сжатый срок, заявитель должен обратиться в свое территориальное подразделение, руководствуясь информацией https://genproc.gov.ru/contacts/map/?DISTR=&SUBJ=.

Составленный в письменном виде документ должен содержать следующую информацию:

  • реквизиты сторон (полный адрес, контактная информация и т. д.);
  • точное описание сложившейся ситуации: когда начались работы, как они проводились, были ли предъявлены застройщиком соответствующие разрешения и т. д.;
  • негативные последствия (трещины по фасаду здания, подтопление сточными водами, проседание соседнего дома и т. д.);
  • ссылки на нормы действующего законодательства, которыми должна руководствоваться Прокуратура при рассмотрении обращения и анализа сложившейся ситуации;
  • четко сформулированные требования о проведении проверки законности выдачи разрешительных документов.

К жалобе следует приложить материалы (фотографии, видеоматериалы, заключения экспертов), которые помогут уполномоченному сотруднику Прокуратуры принять решение по факту обращения. В подготовленном документе должна содержаться их точная опись.

Незаконное строительство

Независимо от того, куда заявитель планирует подать жалобу на незаконное строительство, он должен правильно составить документ, указав такие сведения:

  • реквизиты сторон;
  • точный адрес незаконного строительства;
  • детальное описание ситуации: как была обнаружена стройка, куда обращался заявитель для получения сведений о наличии разрешительной документации, как развивалась конфликтная ситуация и т. д.;
  • чем обернулось противозаконное возведение объекта недвижимости: подтопление территории, трещины по фасаду здания, разрушение фундамента и т. д.;
  • ссылки на законодательные акты, которыми следует руководствоваться при рассмотрении обращения;
  • требования по сути вопроса: принять меры в отношении нарушителя, демонтировать постройку, сообщить о принятом решении в предусмотренный для этого срок.

К документу по описи следует приложить дополнительные материалы (заключения экспертов, фотографии строящегося здания, затоплений, трещин дома и т. д.).

Пример оформления жалобы на незаконное строительство

Обращение может быть подано от одного лица или несколькими лицами. Если речь идет о коллективной жалобе, в ней должны быть указаны персональные данные всех заявителей, каждый из которых обязан собственноручно подписать документ.

Вопрос-ответ

Вопрос: Два года назад купил квартиру в новом доме в Сочи с видом на море. Покупка обошлась очень недешево. Но, приехав этим летом, я обнаружил, что рядом с моим домом возводится другое здание (будет гостиница). На данный момент выгнали 3 этажа, а рабочие говорят, что будет 10. Я считаю эту стройку незаконной, так мне будет закрыт вид на море, из-за которого я существенно переплатил при покупке. Куда мне следует обратиться?

Ответ: Если все дело только в том, что новое здание закроет вид из окна, то вряд ли речь идет о нарушении закона. Если здание находится на оптимальном расстоянии, а подрядчик получил все необходимые документы, то максимум, что можно сделать в этой ситуации – это добиться частичной компенсации средств от своего застройщика (по факту такие квартиры стоили дороже, а теперь их ценность снизилась). Подобные ситуации часто возникают в курортных городах, когда постепенно застраивается набережная. Но, если есть сомнения, что объект возводится с нарушением действующих норм, лучше обратиться в муниципальный орган власти.

Вопрос: На земле общего пользования появился магазин. Скорее всего, на его постройку владелец не получил необходимых документов. Магазин нигде не числится, найти хозяина невозможно, продавцы отмахиваются и не хотят идти на контакт. Что делать, чтобы снести постройку?

Ответ: Если земля действительно общего пользования, то фактически можно самостоятельно снести данный объект. Если действовать в правовом поле, то для начала стоит обратиться к своему участковому, чтобы он зафиксировал факт возведения объекта недвижимости на участке общего пользования. С этим документом можно обратиться в Прокуратуру с требованием установить владельца и снести постройку.

Вопрос: Как подать в суд на застройщика и обязать его снести то, что он успел построить, если неизвестно, где он зарегистрирован или проживает?

Ответ: Согласно ст. 29 КоАП, если нет возможности установить место жительства ответчика, истец может обратиться в суд по последнему известному адресу его проживания или по месту нахождения спорной недвижимости.

Видео: Суд в Иркутске признал незаконным строительство завода по добыче воды на Байкале

Законодательная база

Чтобы правильно составить жалобу, стоит руководствоваться следующими законодательными актами:

  1. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001г. N 195-ФЗ (ред. от 31.07.2020).
  2. Гражданский Кодекс Российской Федерации N 51-ФЗ от 30.11.1994г. часть I, N 14-ФЗ от 26.01.1996г. часть II.
  3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001г. N 136-ФЗ (ред. от 31.07.2020).
  4. ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ» от 02.05.2006г. N 59-ФЗ (ред. от 27.12.2008).
  5. ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» от 14.03.1995 N 33-ФЗ (ред. 31.07.2020).