Многие граждане сдают квартиру внаем и получают доход. Но случаются ситуации, когда квартиросъемщики нарушают условия договора, мешают соседям либо портят имущество. Необходимо знать, какие рычаги воздействия есть в таких случаях и как правильно пожаловаться на квартиросъемщика.

Когда квартира сдается жильцам – физическим лицам, между собственником и нанимателем заключается договор найма жилого помещения, такие отношения регулируются гл. 35 ГК РФ. В соответствии с законом, квартиросъемщик является нанимателем, а владелец – наймодателем.

Если же квартиру снимает юридическое лицо (например, организация для своего сотрудника), оно заключает договор аренды в соответствии с гл.34 ГК РФ, даже если владелец – гражданин. Тогда стороны являются арендатором и арендодателем, а жалоба составляется на арендатора. Но такие случаи редки, в основном арендные отношения распространяются на нежилую недвижимость. (Как написать жалобу на юридическое лицо читайте в этой статье)

Как обезопасить себя

Важные правила при сдаче жилья:

  • Необходимо заключать договор найма в письменной форме – это перенесет отношения в правовое поле и защитит собственника от недобросовестных квартирантов. Устное соглашение не имеет силу (ст. 674 ГК РФ), и взыскать какой-либо ущерб не получится.
Обратите внимание. Регистрировать соглашение в органах Кадастра не надо, однако если срок сдачи составляет более 1 года, надо зарегистрировать обременение права собственности. Чтобы избежать этих проблем, владельцы чаще всего заключают его на 11 месяцев, затем продлевают.
  • Обязательно составить акт приема-передачи. Туда стоит вписать дорогие предметы из техники и мебели на случай порчи или пропажи имущества.
  • Если по договоренности наниматель сам платит за услуги ЖКХ, необходимо ежемесячно контролировать выполнение этого пункта. Лучше включить этот пункт в фиксированную часть и оплачивать самому владельцу.
  • В соответствии со ст. 210 ГК РФ, владелец сам отвечает за содержание имущества, если иное не предусмотрено соглашением. Поэтому в договоре лучше прописать ответственность нанимателя за содержание квартиры и за причинение ущерба третьим лицам.

Причины жалоб на квартиросъемщика

Недовольства действиями квартирантов могут возникать у разных лиц:

  1. Соседи могут быть недовольны шумом жильцов, особенно это актуально, если квартира сдается посуточно. Также соседи могут жаловаться на антисанитарию или неприятные запахи или причинение ущерба имуществу соседей или общедомовому имуществу: протечки с потолка, порча домофона, помещений лифта и подъезда.
  2. Наймодатели в основном жалуются на порчу имущества, задержку или невыплату денег, на нежелание съезжать из помещения, когда срок сдачи истек или документ расторгнут.

Куда обращаться

Что воздействовать на квартиросъемщика, можно обращаться в разные инстанции. Прежде всего, стоит попробовать решить проблему путем переговоров, а также заглянуть в договор – есть ли там пункт «урегулирование споров» и какой порядок он предусматривает.

Обратите внимание: если арендатор – организация, то в рамках арендных отношений предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования конфликтов. Обычно по спорному вопросу направляется претензия, которая составляется в свободной форме и направляется юридическому лицу по почте.

Если жильцы мешают соседям, они могут обратиться сначала к хозяину недвижимости, а затем – в полицию. Когда у соседей есть сведения, что квартира сдается без уплаты налогов, необходимо обращаться в ФНС, а если в ней проживают иностранные граждане без регистрации – в миграционную службу.

Сам собственник для защиты своих прав должен обращаться в суд. Но сделать это он может лишь при наличии договора найма.

Полиция

В правоохранительные органы следует обращаться, если происходят нарушения общественного порядка:

  • в квартире шумят во внеурочное время,
  • хулиганят в подъезде и во дворе (распивают спиртные напитки, портят общее имущество).

Можно вызвать наряд полиции, позвонив по телефону 112 (общий номер для экстренных вызовов), либо 102 (с сотового). Также можно позвонить участковому полицейскому (телефон подскажут в местном отделе полиции).

Если жильцы мешают соседям регулярно, и разумные доводы не помогают, стоит подать в полицию письменное заявление, где указывается:

  • отделение полиции, ФИО и должность руководителя;
  • ФИО заявителя, адрес регистрации, телефон (анонимные жалобы не принимаются);
  • дата, время, место, события правонарушения;
  • данные жильцов, если они известны;
  • ФИО наймодателя.

По итогам его рассмотрения квартирантам грозит административный арест либо штраф. Образец заявления в полицию на квартиросъемщика можно скачать здесь.

Миграционная служба

В ситуации, когда соседи уверены, что жилье сдается иностранцам без регистрации, надо обращаться в ГУВМ МВД (управление по вопросам миграции). Ранее это ведомство называлось УФМС, но теперь оно относится к полиции.

Важно: если жильцы снимают помещение без прописки в регионе проживания, за это наймодателю грозит административное наказание по ст.19.15 КоАП РФ, а самим иностранцам – депортация.

Чтобы связаться с управлением, надо звонить по номерам, указанным выше (в полицию), где звонок перенаправят в нужное отделение.

  • ГУВМ МВД в Москве 8 (499) 230-72-53,
  • в Санкт-Петербурге 7 (812) 426-14-07 (доб. 952).

Найти отделение ГУВМ в регионе можно по ссылке мвд.рф/mvd/structure1/Glavnie_upravlenija/guvm/региональные-увм.

Можно направить в ведомство письменную жалобу на нелегально проживающих иностранцев. Документ составляется в том же порядке, как и заявление в полицию, только в шапке указывается начальник управления региона по вопросам миграции.

Налоговая служба

Если квартиранты постоянно докучают другим жильцам, а хозяин квартиры игнорирует их жалобы и не выселяет съемщиков, есть еще один способ повлиять на наймодателя – обратиться в ФНС. Но это имеет смысл лишь в случае, когда заявитель точно уверен, что собственник сданного помещения не платит налоги за получение дохода (п. 1 ст. 228 НК РФ).

Обратите внимание: налоговые органы будут рассматривать заявление в том случае, если приведены доказательства правонарушения. То есть нужно подтвердить факт сдачи квартиры и получения гражданином дохода. Если же, например, у него живут родственники, которые не платят за наем, налоговых обязательств не возникает.

Но большая часть собственников, сдающих жилье, утаивают полученный доход и не платят подоходный налог. В отделение ФНС подается письменная жалоба, в которой указывается:

  • наименование отделения,
  • ФИО, адрес заявителя, электронная почта,
  • суть нарушений, время, в течение которого оно длилось,
  • сведения о неплательщике,
  • список приложений.

Важным моментом является период налогообложения: за прошедший год сбор уплачивается в следующем году.

Жалобу в ФНС можно также направить с помощью электронного сервиса: www.nalog.ru/rn77/service/obr_fts/other/fl/, заполнив необходимые поля.

Жалоба на квартиросъемщика

Суд

Если проблемы с квартиросъемщиком возникли у самого владельца, надо решать эти вопросы через судебное разбирательство. Основанием для обращения будет письменное соглашение о найме, который важно заключать при сдаче недвижимости.

Чаще всего через суд разрешают следующие проблемы: неуплата денег, порча имущества, нарушение прав других людей (соседей), отказ съехать из помещения и др. При этом собственникам важно понимать, что нормальный износ предметов быта (ст. 622 ГК РФ) не является порчей имущества.

Согласно ст. 687 ГК РФ, собственник может подать иск о расторжении договора найма, если:

  • квартирант или лица, с которыми он проживает, портят либо разрушают квартиру, при этом суд может дать год на устранение ущерба;
  • не вносится плата за 6 месяцев (при долгосрочном договоре), либо более двух раз при краткосрочном (до 12 месяцев);
  • жильцы используют квартиру не по назначению (не для проживания, а, например, открыли офис либо магазин);
  • мешают соседям и другим лицам.

В исковые требования заявитель может включить возмещение ущерба, в том числе морального, а также проценты по сумме долга, но надо обращаться к тексту договора на предмет указаний насчет просрочки платежей. От суммы иска зависит и уплачиваемая госпошлина – она рассчитывается согласно п.1 ст. 333.19 НК РФ, но не может быть менее 400 руб. Если же иск не включает имущественных требований, пошлина составляет 300 руб.

Заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика (квартиранта). Его можно направить по почте заказным письмом с уведомлением, либо отнести в канцелярию суда лично.

Исковое заявление

Иск составляется согласно требованиям ст. 131 ГПК РФ в следующем порядке:

  • название и адрес суда,
  • ФИО истца, адрес, контакты для связи,
  • ФИО ответчика (квартиранта), адрес жительства,
  • суть нарушений и ссылки на пункты закона либо договора,
  • исковые требования (взыскать сумму, расторгнуть договор и т.д.),
  • список приложений.

К иску прикладываются документы, подтверждающие договорные отношения, правоустанавливающие документы на квартиру, а также копии иска по количеству ответчиков.

Здесь можно ознакомиться с образцом искового заявления на квартиросъемщика.

Заседание будет назначено в течение 2 месяцев, по его итогам будет принято решение, вступающее в законную силу через 1 месяц.

Если причинен ущерб соседям

Часто случаются ситуации, когда по вине квартиранта имуществу соседей нанесен ущерб – например, заливает нижние этажи. В таком случае пострадавшие не знают, на кого подавать иск о возмещении – на жильца или на хозяина недвижимости. Разрешение вопроса зависит от нескольких факторов.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, собственник несет ответственность за содержание имущества, если иное не предусмотрено законом (соглашением). То есть соседи вправе обращаться за возмещением к самому владельцу.

Но, согласно ст.1064 ГК РФ, возмещает вред гражданин, причинивший его. Прежде всего, надо выяснить, кто виноват – если потоп произошел по вине собственника, то ущерб должен возмещать он сам. Согласно ст. 681 ГК, за капитальный ремонт отвечает собственник: если в квартире был сорван кран, который вовремя не заменили, фактическая вина лежит на хозяине. Когда происходит износ коммуникаций (труб, канализации), виновником будут органы ЖКХ. Если же сам квартирант забыл перекрыть кран, то виновником случившегося является он.

Соседи могут не разбираться в тонкостях дела и предъявить иск собственнику, тогда он в порядке регресса взыскивает сумму ущерба с нанимателей либо с ЖКХ. Главное – установить причину прорыва коммуникаций, для этого лучше составить специальный акт.

Как выселить квартиросъемщика

Нередко случается, что недобросовестный жилец не желает освобождать помещение, право на пользование которым у него закончилось (истечение срока найма, решение суда о расторжении). Собственники в таких случаях не знают, как принудить жильцов съехать. Если срок договора истек, а съезжать квартирант не желает, можно обратиться в суд с иском о выселении.

С решением суда можно обратиться к службе приставов.

Один из способов избавления от несговорчивых жильцов – отключить свою квартиру от коммуникаций (света и воды), обратившись в ЖКХ. Собственник помещения имеет на это право, но должна быть техническая возможность для локального отключения.

Законодательная база

Чтобы оспаривать действия квартиросъемщика, следует опираться на следующие нормативно-правовые документы:

  1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ.
  2. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ.
  3. «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 № 138-ФЗ.
  4. «Налоговый кодекс Российской Федерации от 31 июля 1998 года N 146-ФЗ.
  5. Федеральный закон «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» от 02.05.2006 N 59-ФЗ;
  6. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 28.02.2018) «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».