В связи с реформой ежегодные налоговые отчисления собственников недвижимости стали в несколько раз больше. Поскольку налоговый платеж напрямую зависит от кадастровой стоимости, сейчас для каждого гражданина актуально знать, в какую сумму оценено его имущество. Если эта величина выше рыночной, можно изменить ее в меньшую сторону. Для этого предусмотрено несколько алгоритмов.

Для чего определяется кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость – очень важный критерий. Она определяет ту сумму (в рублях), в которую органы Росреестра оценивают объект недвижимости в целом.  Для ее установления специалисты Роскадастра используют специальные алгоритмы, принимая во внимание разные факторы: расположение, вид сооружения, планировку, для земельного участка – коммуникации и удаленность от проезжих частей. Чаще всего такая цена приближена к рыночной. От этой суммы отталкиваются все государственные инстанции, когда вопросы касаются оценки имущества. Кадастровая оценка является исходной величиной в следующих случаях:

  • начисления налогообложения на объект собственности;
  • определения арендной платы за пользование недвижимостью;
  • определения цены объекта, который принадлежит государству, при его выкупе частным или юридическим лицом;
  • назначения штрафных санкций в случае неправомерного распоряжения недвижимостью или неуплатой налоговых взносов.

Какие объекты облагаются налогом

В соответствии со ст. 401 НК РФ, граждане обязаны платить ежегодные отчисления в казну за владение (или пользование при пожизненном наследовании) такими категориями недвижимости:

  • помещение в жилом доме (квартира, комната);
  • частное жилое строение;
  • нежилое строение, в т.ч. подсобное помещение, гараж;
  • единый недвижимый комплекс;
  • недостроенное здание или сооружение;
  • земельный участок любого назначения (ст.389 НК РФ), кроме имеющих особый правовой режим (ограниченных в обороте).
При этом порядок начисления налога на землю и на остальные объекты недвижимости отличается, но налоговой базой в обоих случаях будет являться кадастровая стоимость владений.

Как узнать кадастровую оценку

Кадастровая стоимость недвижимости является открытой информацией, и все данные, зафиксированные в ЕГРН, можно получить через интернет или по официальному запросу. Чтобы узнать стоимость своего объекта, можно использовать сервис на сайте Росреестра rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/online_request. Это бесплатный сервис, позволяющий узнать сведения о любой недвижимости, если они есть в базе данных. Для поиска надо вбить кадастровый номер в специальное поле, а при его отсутствии можно искать объект по полному адресу. Чтобы понять, соответствует  ли стоимость вашего объекта реальной, можно сравнить,  в какую сумму были оценены соседская собственность, имеющая аналогичные параметры.

Обратите внимание: данные, полученные в онлайн-режиме, не имеют юридической силы. Для обращения в государственные органы нужна выписка с печатью организации. Ее можно заказать на сайте Росреестра или очным путем в отделении Кадастра, в МФЦ, а также в специальных организациях, которые предлагают подобные услуги. Стоимость составит от 250 руб. до 750 руб., в зависимости от формы (электронная или бумажная) и типа запроса (краткая выписка или расширенная).

Как снизить налог

Узнать, каким налогом будет облагаться собственность, можно через специальный сервис:  калькулятор на официальном сайте ФНС www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/.

Чтобы налоговая база (а в соответствии с ней и отчисления) уменьшилась, можно обжаловать кадастровую стоимость объекта. Порядок такого обращения регулируется законом «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (ст.24.18). Предусмотрено два способа:

  1. Обратиться в Росреестр, где действует специальная комиссия специалистов, занимающихся переоценкой.
  2. Подать в суд иск об установлении цены имущества (ст. 403, п.2 НК РФ).

Основания для переоценки

Чтобы обжалование кадастровой стоимости было возможным, необходимо иметь основания для ее изменения, в противном случае затраченные усилия не дадут результата. В качестве причин для переоценки могут выступать следующие факторы:

  1. Вынесенная оценка не соответствует средней цене аналогичных объектов по рынку. Чтобы предварительно проанализировать эти величины, можно проконсультироваться в риелторском агентстве или самостоятельно изучить предложения о продаже похожей недвижимости.
  2. Имеет место техническая ошибка в кадастровых сведениях (приведена неверная сумма).
  3. Имеются неточности в сведениях об объекте: неправильные размеры, структура, планировка, границы и т.д., влияющие на определение цены.

Нюансы доказывания

Физические лица могут сразу обращаться в суд. Однако предварительный запрос в комиссию больше соответствует их интересам: более короткие сроки рассмотрения, не надо платить государственную пошлину, а итоговое заключение можно оспорить в суде.

Важно. Организациям, чтобы оспорить оценку, обязательно предварительно обращаться в органы Кадастра. Затем, если результаты не удовлетворительны, они имеют право обратиться в суд для пересмотра решения комиссии.

При обжаловании через судебные или кадастровые органы необходимо подготовить доказательную базу. Это должно быть экспертное заключение или документы, подтверждающие ошибки в данных. Голословное заявление о неправильном определении цены недвижимости не будет принято к рассмотрению.

Оспаривание через ГКН

Первоначальным этапом оспаривания является подача заявления в управление Росреестра по региону заявителя. Для юридических лиц такое обращение обязательно, а для граждан является добровольным. Комиссии по пересмотру созданы в каждом регистрационном органе субъекта, расписание приема обращений можно уточнить на сайте отделения.

Установленную в ЕГРН стоимость можно оспорить в течение 5 лет с даты принятой величины. Это ограничение связано с тем, что Росреестр пересматривает оценку всех объектов недвижимости не реже, чем раз в 5 лет (то есть по истечении этого срока стоимость в любом случае будет пересмотрена).

Заявление может быть подано лично в отделение Росреестра по субъекту РФ, либо направлено по почте заказным письмом с уведомлением.

Обратите внимание: можно уточнить, по каким основаниям была произведена текущая оценка. Для этого следует сделать запрос в органы регистрации, на который они обязаны ответить в течение 7 дней.

Оформление документов

В комиссию подается заявление, в котором указываются следующие сведения:

  • данные заявителя (ФИО лица или наименование организации, адрес и телефоны);
  • наименование отделения Росреестра, куда подается обращение;
  • реквизиты объекта, оценка которого обжалуется (кадастровый или условный номер, адрес);
  • основания для обращения;
  • описание доводов, подтверждающих правоту заявителя.

Образец составления заявления в комиссию по пересмотру можно скачать здесь.

Также необходимо приложить документы:

  1. Копия документа, подтверждающая право собственности (ранее это было свидетельство, теперь – выписка из ЕГРН), заверенные нотариально.
  2. Справка со сведениями из ЕГРН, подтверждающая величину оспариваемой оценки.
  3. Документы, подтверждающие основания для оспаривания. Это может быть либо отчет оценочной компании о рыночной цене спорной недвижимости, подтвержденное подписью и печатью оценочной организации, либо сведения, указывающие на техническую ошибку или неточности в данных, внесенных в ЕГРН.
Важно: заключение эксперта и отчет оценочной компании должны быть составлены на тот период, в который была проведена кадастровая оценка (ст. 24.18, п.4  Закона № 135-ФЗ). То есть доводы о том, что стоимость объекта составляет иную сумму на текущий момент, не будут приняты во внимание, в том числе судом.

Сроки рассмотрения

При поступлении обращения о переоценке оно должно быть принято работниками канцелярии в течение недели, о чем заявителю приходит уведомление. Начиная с этой даты, комиссия рассматривает заявление в течение 30 дней. Заседание комиссии проходит в закрытом режиме, члены рассматривают представленные материалы и выносят решение путем голосования. О принятом решении сообщается отправителю заявки в срок 5 дней.

Обращение в суд

Ранее подобную категорию дел рассматривали арбитражные суды, но с 2015 года данные вопросы перешли в ведомство административных судов. При обращении в суд гражданам и организациям следует придерживаться порядка, предусмотренного гл. 25 КАС РФ.

Иск может быть основан на разных требованиях:

  • об оспаривании действий или решения комиссии,
  • об установлении справедливой кадастровой цены,
  • об исправлении ошибок в сведениях государственных регистрационных органов.

Тем не менее, некоторые юристы не советуют заявлять иск об обжаловании решения комиссии, поскольку судья может оставить его без рассмотрения с тем, чтобы истец уточнил свои требования (п.2  ст. 248 КАС РФ). Хотя в некоторых регионах сложилась практика, что юридические лица обращаются с исками о пересмотре дела в арбитражный суд, поскольку у этой инстанции компетенция в данной категории дел шире.

Исковое заявление

Иск в суд составляется по правилам административного заявления, закрепленным в ст. 125 КАС РФ и должно содержать:

  • реквизиты судебного органа (название и адрес суда);
  • сведения об истце (название и место нахождения организации либо ФИО, дата рождения и адрес пребывания гражданина);
  • наименование отделения Роскадастра в качестве ответчика;
  • суть обращения с требованиями об установке справедливой стоимости в совокупности с положениями закона, которые были нарушены;
  • подтверждение того, что истцом (если это организация), был пройден досудебный порядок – обращение в комиссию;
  • список приложенных документов.

Образец иска об установлении кадастровой стоимости можно скачать здесь.

Пакет документов

К исковому заявлению необходимо приложить те же материалы и справки, которые прилагаются при подаче запроса в комиссию. Кроме них, следует оплатить госпошлину и предоставить квитанцию. Госпошлина определяется ст.333.19 НК РФ в зависимости от требований истца. Если они основаны на оспаривании решения комиссии, она составит 300 руб. для граждан, 4500 руб. для организаций (п.7), если же обжалуется сама сумма, в соответствии с п.3 пошлина будет равна 300 руб. для частных лиц и 6000 руб. для юридических.

Обратите внимание: если позиция истца ссылается на установление рыночной цены, то отчет, составленный оценочной компанией, должен быть дополнен заключением экспертной группы из СРО, в которую входит данная организация. В этом заключении подтверждается правильность методики и сведений, которые использует компания.

Порядок рассмотрения

Административный суд обязан рассмотреть дела подобной категории в течение 2 месяцев со дня подачи заявления (п. 1 ст.247 КАС РФ). В особых случаях суд может продлить данный срок еще на 30 дней.

Судебное заседание проводится по общим правилам. Если участники, которые были извещены, не явились, процесс проводится без их участия. Доказательную базу предоставляет истец, судья может запросить дополнительные оценки или  экспертизы, если у заявителя не было возможности самостоятельно предоставить эти сведения.

Дальнейшие действия

При получении новых сведений после принятия решения о переоценке, кадастровые органы обязаны включить новые сведения в реестр в течение 10 дней (при вынесении акта судом или комиссией). Сведения передаются в ФНС и применяются для исчиления налоговой базы с 1 января того года, в котором был подан иск, но не ранее даты, когда была установлена обжалованная стоимость.

Если же была устранена ошибка или неточность данных, то исправленные расчеты применяются с даты внесения неверных сведений.

Обратите внимание, что с 2019 года вносятся изменения в Налоговый кодекс, в соответствии с которыми можно будет вернуть переплаченный налог за предыдущие периоды (до 3 лет) в случае изменения цены стоимости облагаемого имущества.

Возможные расходы

Обжалование кадастровой цены участка может повлечь значительные суммы расходов, особенно в случае обращения в суд. Наименее затратным будет оспаривание в ситуации, когда в данные ЕГРН включена ошибка либо неточность.  В случае же доказывания несоответствия стоимости рыночной, обращение в экспертное бюро за составлением независимой оценки может стоить около 30 000 руб. (и выше, в зависимости от сложности объекта).

При обращении в суд помимо государственной пошлины и затрат на экспертизы могут потребоваться расходы на представителя. Кроме того, в соответствии с Постановлением Пленума ВС РФ от 30.06.2015, судебные расходы не будут возмещены государственными органами, даже если несет суд признает их действия неправомерными и удовлетворит иск заявителя, все затраты несет истец.

Важно: государство будет переоценивать стоимость через некоторое время (не реже чем раз в 5 лет). Оспоренная заявителем стоимость вновь будет пересмотрена.

Законодательная база

Правовое обоснование процедуры обжалования кадастровой стоимости регламентировано следующими актами:

  • «Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации» от 08.03.2015 N 21-ФЗ;
  • Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ
  • Федеральный закон «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» от 02.05.2006 N 59-ФЗ;
  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».