В России нет закона, который регулирует деятельность риелторов, а еще их не контролирует какой-либо государственный орган. Поэтому продажа и покупка недвижимости может вылиться в потерю денег или жилья. Чтобы не оказаться в ряду обманутых клиентов, мы дадим несколько рекомендаций и приведем примеры громких дел. Еще расскажем, куда пожаловаться, если вы все-таки столкнулись с мошенничеством или недобросовестным риелтором.
Распространенные уловки недобросовестных риелторов
Обманывать могут разными способами. Например, устно озвучить одну стоимость жилья, а в договоре прописать другую или взимать дополнительную плату за оформление документов.
Работают с несуществующими покупателями
Это чаще затрагивает собственников, которые хотят продать жилье. Призрачных покупателей используют, чтобы снизить цену.
Первая схема:
- подставные покупатели приходят на осмотр квартиры и говорят, что стоимость слишком высокая;
- риелтор убеждает собственника, что нужно снизить цену;
- стоимость снижают, риелтор продает жилье по старой цене, а разницу забирает себе.
Вторая схема:
- появляется подставной покупатель, который готов совершить сделку;
- собственника убеждают стать клиентом агентства недвижимости и подписывают с ним договор;
- покупатель исчезает, а собственник теперь вынужден продавать недвижимость через агентство.
Обманывают в объявлениях
Допустим, риелтор выставил привлекательное объявление о покупке квартиры на втором этаже, хотя на самом деле жилье расположено на первом. Если покупатель не знает, что жилье на первом этаже должно стоить дешевле, то риелтору удастся скрыть свою уловку. В крайнем случае, он скажет, что произошла ошибка и предложит другие варианты.
Иной способ обмана, когда риелтор размещает объявление о несуществующей недвижимости. Клиент звонит, чтобы узнать подробнее об этом варианте, а ему говорят, что уже поздно и предлагают другое жилье.
Путают в понятиях «задаток» и «аванс»
Задаток отдают собственнику недвижимости. Это гарантия того, что покупатель не передумает. А если это произошло, задаток не возвращается.
Аванс — это предоплата. Он ничего не гарантирует и лишь показывает, что у покупателя есть деньги. Аванс возвращают покупателю, если он передумал.
Обмануть можно человека, который не разбирается в юридических тонкостях. Например, покупатель передумал приобретать квартиру и просит вернуть деньги (подразумевается аванс), а ему говорят, что задаток не возвращают.
Вешают объявления у подъездов
Развешанные бумажки, которые начинаются со слов «Куплю двухкомнатную квартиру в вашем доме…» — это уловки. Когда продавец звонит и приглашает потенциального покупателя, приходит риелтор. Далее действует заранее проработанный сценарий. Например, он не соглашается сразу на сделку из-за каких-то обстоятельств, но говорит, что у него есть знакомые, которые ищут квартиру для покупки. Риелтор выставляет объявление и ищет реальных покупателей. Специалист может и сразу озвучить, кто он и предложить сотрудничество. Это старый способ, чтобы набрать себе клиентов «с улицы».
Схема работает и в обратном направлении. Покупатель звонит по объявлению «Продаю однокомнатную квартиру в этом доме…», и ему говорят, что объявление забыли снять или жилье уже продано.
Проверяют юридическую чистоту квартиры
Для этого нужно оценивать документы:
- на недвижимость и продавца — выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности;
- бумаги, касающиеся жилищного и технического учета — выписка из домовой книги, технический паспорт.
Не лишним будет проверить собственника: нет ли супруга (-и), нет ли исполнительных производств, не является ли участником судебных процессов и т.п. Все документы находятся в открытом доступе, а у риелторов нет какой-то закрытой тайной базы документов. Он только получает документацию на руки: проверит или нет — остается на его совести.
Как действовать, чтобы избежать обмана
Риелтор не гарантирует законность сделки. Специалист готовит документы для оформления сделки, но большинство из них делает не сам, а получает в государственных органах.
Наши рекомендации:
- Изучайте договор до подписания.
Обязательно применяйте правило: читать то, что подписываете. Можно проконсультироваться с юристом, если есть сомнения или нужна уверенность в правильности составления документа.
То же самое касается договора, который заключается с риелтором и агентством. Следите, чтобы не было формулировок типа «оказание информационных и консультационных услуг». Иначе риелтор пришлет вам номера телефонов подходящих квартир и потребует оплату. В договоре должно быть прописано, что риелтор участвует в просмотрах и переговорах, проверяет и оформляет документы, сопровождает сделку. Еще обратите внимание, можете ли вы расторгнуть договор добровольно, и предусмотрены ли за это штрафы.
- Проверяйте документы.
Сверьте паспортные данные с указанными в договоре и других документах. Спросите, из какого органа вам предоставили документ. Изучите свидетельство о регистрации права жилья, договор купли-продажи и т.д. Не стесняйтесь задавать вопросы: вы обратились за услугой и не обязаны разбираться во всех нюансах.
- Не отдавайте оригиналы документов на недвижимость.
Если у вас требуют документы, сделайте копии и заверьте их у нотариусов. Учтите, что юридически значимые действия совершает только собственник и покупатель. Лучше потратить время и сделать всё самостоятельно, чем оформлять доверенность на риелтора.
Например, в Кирове риелтор предлагал жителям помощь в продаже квартир. Люди выписывали на него доверенность, а специалист обещал еще погасить задолженность перед коммунальщиками и предоставить новую недвижимость. Все люди, обратившиеся к нему, потеряли жилье. Риелтора приговорили к шести годам колонии, но деньги гражданам не вернули.
- Оценивайте стоимость жилья.
Риелтор может дать недостоверную оценку стоимости: неизвестно — намеренно или нет. Не будет лишним подстраховаться и изучить рынок самостоятельно. Например, чтобы определить среднюю стоимость недвижимости в конкретном районе, воспользуйтесь поисковой системой сайта.
Бывают, ситуации, когда, наоборот, граждане обманывают риелторов. Так произошло со специалистом в Екатеринбурге. Жительница города заключила с риелтором договор о продаже квартиры, обещав гонорар в 80 тыс. руб. Но продавец и покупатель решили обойтись без риелтора и оформили сделку в обход договора. Суд встал на сторону истца, обязав недобросовестную гражданку заплатить более 100 тыс. руб.
Что делать при обмане
С манипуляциями и уловками ничего не сделать. Можно пытаться их избежать. А вот за более серьезные проступки, например, не возврат аванса, навязывание услуг, невыполнение обязательств по договору можно привлечь к ответственности.
В 2018 году в Свердловской области был громкий случай судебного разбирательства. Общественная организация, действующая от имени покупателя, подала в суд на риелторское агентство «Этажи». Специалисты компании принуждали клиентов, которые хотели купить недвижимость, заключать договоры оказания услуг. То есть им предлагали оплатить те же услуги, что оплачивались и продавцом квартиры. Суд встал на сторону покупателя и общественной организации.
Более масштабное преступление произошло в Удмуртии. Три жителя Воткинска, которые оказывали якобы риелторские услуги, украли 18 млн руб. у 21 человека. Популярная схема обмана выглядела таким образом: один из участников группировки находил людей, которые злоупотребляют алкоголем, втирался им в доверие и уговаривал обменять жилье на дешевый вариант. А сохраненные деньги якобы можно было потратить на решение финансовых вопросов. Покупатели не знали о мошенничестве, а собственники после сделки отдавали деньги риелторам, чтобы те подыскали обещанный вариант.
На завершающем этапе могли озвучивать другой план, например, что жилье разменяют. Собственник подписывал договор дарения в пользу подставных лиц. Суд не только приговорил мошенников к реальным срокам, но и удовлетворил требования по возмещению ущерба, а часть квартир вернули потерпевшим, если еще не произошло отчуждение права собственности.
Куда обращаться
Отношения между клиентом и риелтором регулируются «Законом о защите прав потребителей» и Гражданским кодексом. Жаловаться сразу в государственные структуры не имеет смысла. Необходимо пройти по «лестнице»: отправить жалобу сначала руководителю риелтора или директору компании, потом в надзорный орган, прокуратуру и суд.
При явном мошенничестве сразу обращайтесь в полицию.
Как составить жалобу
Заявление составляется в соответствии с принятыми нормами. В частности нужно указать:
- контактные данные отправителя — Ф.И.О., номер телефона, адрес;
- данные лица, на которое вы жалуетесь, и компании, в которой он работает;
- вид жалобы — «Претензия», «Жалоба» и пр.;
- суть проблемы — в чем вас обманули, чем остались недовольны и т.д.;
- требования и сроки их выполнения — чего вы хотите добиться жалобой;
- дата и подпись.
Руководителю агентства
Если заключен договор с риелтором и оказанные услуги вас не устроили, можно написать претензию на имя директора компании. Попросить вернуть средства и договориться мирным путем. Вы имеете право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
Если риелтор обманул, а договор с ним не заключали — пишите заявление в полицию. Но доказывать неправомерность действий легче, когда есть официальный договор на руках, а не только устные договоренности с риелтором.
В полицию
Необходимо прийти в ближайшее отделение и написать заявление. Сотрудники помогут составить документ: они будут задавать наводящие вопросы, чтобы вы смогли отразить на бумаге всё, что произошло.
Можно зайти на сайт МВД и написать заявление удаленно. Но в дальнейшем вам всё равно придется встречаться с полицейским.
В Роспотребнадзор
Есть несколько способов пожаловаться:
- через Госуслуги;
- записаться на личный прием в местное подразделение;
- отправить обращение в электронном формате — https://petition.rospotrebnadzor.ru/petition/.
Задавать вопросы можно по телефону 8-800-100-00-04.
В прокуратуру
С надзорным органом связываются одним из способов:
- отправка письменного обращения — через почту или курьера;
- запись на личный прием;
- отправка электронного заявления — через сайт https://epp.genproc.gov.ru/web/gprf.
Еще можно бросить письмо в ящик, который предназначен для обращений граждан. Его вешают на здание прокуратуры.
В суд
Мировой суд рассматривает обращения, если цена иска составляет не более 50 тыс. руб. Если хотите возместить ущерб или взыскать компенсацию, а также при цене иска выше 50 тыс. руб., нужно идти в районный суд. Составление заявления лучше доверить специалисту. Подают иск лично, через представителя или почтой.
Все положительные и отрицательные ответы, которые были получены от других инстанций, нужно приложить к заявлению. Это доказательства, что истец предпринимал разные действия, чтобы доказать свою правоту.
Обращаться в суд следует и в ситуациях, когда ни риелтор, ни собственник не сказали о недостатках жилья. Ответчиком будет выступать продавец.
Поскольку деятельность риелторов практически не регулируется законодательством, защитить свои права сложно. Лучше пообщаться с юристами. На нашем портале консультации бесплатны. Оставьте свои контактные данные, и мы вам перезвоним.